Nos conseillers en investissement immobilier à Angers et La Baule vous donnent des explications sur le mécanisme de l'indivision, terme fréquemment employé dans le domaine de l'immobilier, afin de vous familiariser avec ce concept.
Qu'est-ce que l'Indivision ?
L'indivision est une forme de copropriété où plusieurs personnes détiennent la propriété d'un bien immobilier. Contrairement à la pleine propriété, où une personne possède la totalité du bien, en indivision, plusieurs individus sont propriétaires du même bien, avec des parts ou des pourcentages de propriété distincts.
L'indivision peut être constituée de plusieurs manières, notamment par l'achat conjoint d'un bien immobilier (indivision par acquisition) ou par la transmission d'un bien en héritage (indivision successorale).
- L'indivision par acquisition
L'indivision par acquisition est une forme de copropriété où plusieurs personnes achètent, ensemble un bien immobilier. Chaque co-acquéreur contribue financièrement à l'achat du bien et possède une part ou un pourcentage de propriété qui est généralement proportionnel à sa contribution financière à l'achat.
Cette forme d'acquisition peut se manifester lorsque des amis, des membres d'une même famille ou encore des partenaires commerciaux décident d'acheter ensemble un bien immobilier, que ce soit une résidence principale, un investissement locatif ou un bien commercial.
- L'indivision successorale
L'indivision successorale est une forme de copropriété qui se produit lorsqu'un bien immobilier est légué à plusieurs héritiers suite au décès du propriétaire initial, qu'il s'agisse d'un parent, d'un conjoint ou d'une autre personne.
Contrairement à l'indivision par acquisition, où les co-acquéreurs décident volontairement d'acheter ensemble un bien, cette forme d'indivision découle d'une situation successorale et est généralement imposée par la loi.
Dans cette situation, chaque héritier se voit attribuer une part du bien en fonction de sa part d'héritage. Les héritiers sont toutes les personnes désignées comme bénéficiaires dans le testament du défunt. Ils peuvent décider de vendre le bien et de répartir les fonds entre eux ou choisir de conserver le bien et de le gérer collectivement.
Est-il possible de sortir d'une indivision ?
Selon la législation en vigueur, aucun individu ne peut être contraint de demeurer en indivision. Pour mettre fin à cette situation de manière libre et à tout moment, il existe deux options à considérer.
Tout d'abord, l'indivisaire souhaitant sortir de l'indivision peut céder ses droits à un autre copropriétaire, en mettant en place une démarche notariale.
Par la suite, l'indivisaire a la possibilité de céder ses droits à une personne extérieure à l'indivision. Toutefois, il est impératif qu'il informe les autres copropriétaires de cette démarche, en détaillant le prix proposé ainsi que les conditions de la transaction. Si l'un des copropriétaires manifeste son intention de racheter la part de l'indivisaire sortant, il bénéficie d'un droit de préemption, lui accordant la priorité sur tout autre acheteur potentiel. L'acheteur prioritaire dispose d'une période de deux mois pour conclure la vente. En cas de non-respect de ce délai, l'indivisaire sortant est en droit de céder ses droits à une autre personne de son choix.
Comment vendre un bien en indivision ?
Vendre un bien en indivision peut être plus complexe que vendre un bien en pleine propriété, en raison du nombre de co-indivisaires impliqués.
- Vente en cas d'accord unanime
La vente d'un bien en indivision implique généralement l'accord unanime de tous les copropriétaires, ce qui signifie que personne ne peut entreprendre cette démarche de manière individuelle. Chaque partie prenante doit être en accord non seulement sur la décision de vendre, mais également sur les modalités de la transaction, y compris le prix de vente et la manière dont les revenus générés seront répartis entre les copropriétaires.
- Vente sans unanimité
Il n'est pas rare que des désaccords surgissent parmi les copropriétaires, ce qui peut complexifier la situation. Pour résoudre ce dilemme, la législation a introduit des mesures plus flexibles qui autorisent la vente d'un bien immobilier même en l'absence d'un consensus unanime parmi les copropriétaires indivis.
La loi de "simplification et de clarification du droit" liée la vente d'un bien en indivision n'exige plus l'unanimité des propriétaires, à condition que les personnes favorables à la vente représentent au moins deux tiers des droits indivis. Pour mettre ce processus en marche, les indivisaires souhaitant vendre doivent informer leur notaire de leur intention, qui, à son tour, chargera un huissier de notifier cette décision aux autres copropriétaires. Ces derniers auront alors un délai de trois mois pour manifester leur accord ou leur désaccord à l'égard de cette démarche.
Si les autres copropriétaires expriment leur accord en faveur de la vente, la procédure de cession du bien immobilier peut être initiée. Cependant, en cas de désaccord persistant entre les parties, le notaire est chargé de constater officiellement le refus, ce qui déclenche la saisie du tribunal de grande instance par les indivisaires qui souhaitent procéder à la vente. Le rôle du tribunal consiste alors à statuer sur la possibilité de la transaction.
Dans cette situation, la vente est généralement réalisée par le biais d'une mise aux enchères. Les fonds générés par cette vente sont ensuite utilisés pour couvrir les frais judiciaires associés au processus. Après déduction de ces coûts, le produit de la vente est réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs parts respectives dans la propriété.
Concubinage : achat d'un bien en indivision
Le concubinage, lors d’un achat en indivision, désigne la situation où un couple non marié, ni lié par un pacte civil de solidarité (PACS), décide d’acquérir ensemble un bien immobilier.
Les concubins co-possèdent alors ce bien, chacun ayant des droits sur une partie de la propriété en fonction de leur contribution financière à l’achat (50%-50%, 60%-40%...).
En cas de séparation ou de décès de l’un des concubins, la question de la répartition de la propriété peut devenir complexe, car les droits successoraux entre concubins ne sont pas automatiques comme ils le sont dans le cadre du mariage ou du PACS.
Que se passe-t-il lors de la séparation d'un couple ?
Lorsque des concubins qui ont acheté un bien en indivision décident de se séparer, plusieurs options s'offrent à eux pour régler la situation. Ils ont la possibilité de mettre le bien en vente à un tiers et de répartir le produit de la vente conformément à leurs parts respectives dans la propriété.
Alternativement, l'un des concubins peut choisir de devenir le propriétaire unique du bien en rachetant la part de l'autre concubin, réglant ainsi la question de la propriété du bien de manière privée.
En cas de désaccord ou de litige entre les deux parties sur la manière de résoudre la situation, l'intervention d'un juge est nécessaire pour trancher le différend et déterminer la répartition des droits de propriété. Cette décision judiciaire peut être nécessaire pour garantir une résolution équitable et légale des problèmes découlant de la séparation des concubins dans le cadre de l'indivision.
Quelles sont les implications légales en cas de décès d'un des concubins ?
En cas de décès, le concubin survivant ne peut hériter de la part du défunt, à moins que des dispositions testamentaires n'aient été prises en sa faveur. En effet, chaque concubin peut rédiger un testament en faveur de l'autre, léguant ainsi sa part du bien.
Dans le cas contraire, la part du bien détenue par le défunt sera transmise à ses héritiers légaux (enfants, parents, frères et soeurs, etc). Dans cette situation, le concubin survivant se trouve alors en indivision avec les héritiers du défunt.
Lorsque des enfants sont présents, la part qu'un concubin survivant peut recevoir par testament est limitée. La quotité disponible est la part du patrimoine que le défunt peut léguer librement sans causer de problèmes aux droits de succession de ses enfants.
Pour éviter ces restrictions, une convention d'indivision peut être rédigée par le couple. Cela inclut une clause permettant au concubin survivant de racheter la part du concubin décédé, évitant ainsi d'entrer en indivision avec les héritiers.
Quelle est la différence entre indivision et démembrement de propriété ?
L'indivision signifie que plusieurs personnes possèdent collectivement un bien sans avoir de droits spécifiques sur des parties précises de ce bien, tandis que le démembrement de propriété implique la séparation des droits en deux éléments distincts : l'usufruit (utilisation et revenus) et la nue-propriété (propriété pure).
En indivision, les propriétaires partagent l'ensemble du bien, tandis qu'en démembrement, l'usufruitier a le droit d'utiliser et de percevoir les revenus du bien pendant une période déterminée. Le nu-propriétaire, lui, reste le propriétaire, mais ne peut pas en disposer durant cette période. Les deux concepts ont des implications légales et fiscales différentes, et leur choix dépend des objectifs et des besoins spécifiques des propriétaires du bien.
Nos experts en investissement immobilier à Angers et La Baule vous accompagnent dans la mise en place de la stratégie la plus optimale selon vos besoins, objectifs et profil de risque.
💡 Ce qu'il est bon de savoir !
Les revenus générés par le bien sont répartis entre les indivisaires en fonction de leurs parts et chaque indivisaire est imposé individuellement sur sa part de revenus.
Chaque indivisaire peut être tenu responsable des dettes liées au bien dans la mesure de sa part dans l'indivision.
Les indivisaires peuvent convenir d'une convention d'indivision pour régir les modalités de gestion, la répartition des charges et les droits de chaque co-propriétaire.
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Vous avez une question sur ce l'indivision ? Vous souhaitez en apprendre davantage sur ses mécanismes et son fonctionnement ? Nos conseillers en investissement immobilier à Angers et La Baule sont votre disposition pour vous renseigner.
N'hésitez pas à contacter nos experts en investissement immobilier à Angers pour en apprendre plus sur l'impact fiscal de l'indivision : Contact | Octopus IMMO (octopus-immo.fr)